投資と哲学

Re:損から始まる投資生活

家を借りるなら『分譲マンション』を狙おう

マンションは、実は目的別に大きく分けて二種類ある。

建築コストを抑えた投資用(賃貸向け)マンションと自分達が住むための分譲マンションだ。

分譲マンションは基本的に購入者はそこを終の棲家と考え購入するので、業者も防音や耐震性等見えない部分にまでコストをかけていることが多い。

対して、投資用マンションは自分で住むのではなく購入したマンションを他人に貸して家賃収入を得るために作られたマンションである為、防音等見えにくい部分で低コストであったり居住性が劣っている場合がある。

壁が薄いことで有名なレオパレス21は典型的な投資用マンションだ。

コストを抑えて高く貸したほうが大きい利益を得られるため、見た目は分譲同様に豪華にしてあるが、実際に住んでみると分譲との住みやすさに違いに気付いたりもする。

 

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私は以前は普通の賃貸(投資用)マンションに住んでいて、今は分譲賃貸に住んでいるが(分譲として建てられオーナーが貸し出しているマンション)一度住んでみると普通の賃貸には戻れないというくらいには違いがある。

一番大きいのは壁の厚さの違いによる防音の部分だ。

普通の賃貸マンションでは鉄筋コンクリートでも意外と隣の生活音が聞こえたりするが、分譲は本当に無音。せいぜい扉の開け締めと上の階が重いものを落としたときに音がたまにするくらいで音楽の音も洗濯機の音も聞こえてこない。

なので、夜中でも気にせずゲームを大音量(勿論、限度はあるが)でプレイしたり洗濯機を回したり出来る。

部屋の密封性もいいので冷暖房の効きも良い。


借りる際の契約だが、基本的に分譲賃貸はオーナーが個人で有ることが多いが、ある程度の規模のマンションであればやり取りは不動産管理会社を通して行うので大体の場合、普通の賃貸マンションを借りるのと感覚的には変わらない。

 

分譲マンションの見分け方

そもそも、分譲を狙うと言ってもホームズやSUMO等で物件を探してて、これは分譲これは賃貸という風に見て分かるかと言えば間取りや物件の外観を見ただけでは普通は分からないだろう。

一応、簡単に見分ける方法がある。

気になった物件があれば、マンション名を検索してみよう。

もしその物件が分譲であれば大抵こういった販売用の公式サイトが出てくるはずだ。

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販売価格から家賃が割安か割高か判断してみるのも面白いかも

ただ、これもマンションが売れてから何年かすると不要になった販売公式サイトは消されてしまうので築浅マンションにしか使えない方法である。

最終的には不動産屋さんに聞いてみるしか無い。

 

分譲賃貸の注意点

建物そのものの問題というわけではないが、借りる上での注意点なども一応話しておこう。

借りる上でのそもそもの問題だが、分譲は購入者が住むことを前提に購入するので、出ている物件数が非常に少なく運が良くないと中々自分が住みたい物件に巡り会えない事も多い。あっても定期借家だったりする。こればかりはその時の運なので粘り強く探すしか無いだろう。

 

あまりないケースではあるが、分譲が賃貸として出されるケースは様々なので、所有者が出張等で長期間住まなくなる部屋を貸し出しているケース等で、数年後に所有者が部屋を使いたいので明け渡して欲しいと言ってくることもある。

日本では入居者の権利が非常に強く、こういったケースではこちら側に瑕疵の無い場合は強引に追い出すことは難しいので、家賃さえしっかり払えば一応強引に住み続けることは出来るが、面倒なことには違いないのでそうしたことも頭の片隅に入れておいたほうが良いだろう。

初めから投資目的で購入し貸し出しているオーナーの場合はこういったことはあまり無い。

 

物件を探す際の参考にして欲しい。